欢迎来到四川省成都市律政公证处官方网站!
您当前的位置:首页>>学术交流>>详细内容
免费服务热线:4000-198-099
学术交流

法国的年金式以房养老制度以及最新发展趋势


6月29日,由中国公证协会指导、四川省司法厅主办、四川省公证协会承办的“新时代 新思维 新公证”综合性养老公证高峰论坛在蓉举行。来自北京、河南、广东、上海等16个省、自治区和直辖市公证协会、78家公证机构的200余名专家学者和公证工作实务人士出席此次论坛。

此次论坛共收到高质量论文45篇,其中21篇进行了现场交流。其中,律政公证处共有6篇文章被收录到论坛文集中,家事法律服务中心主任蔡勇在论坛上以“法国的年金式以房养老制度以及最新发展趋势”为题作了交流发言。

今天,我们就一起来了解一下法国的年金式以房养老制度。

 

什么是年金式以房养老?

在欧洲,年金式以房养老是一种历史悠久的房产交易制度,老人将其房产出售,换取年金养老。

在法国,在95%的以房养老交易模式下:

· 买方仅获得房产的虚有权;

· 老人居家养老,收取年金;

· 老人去世后,房屋才交付给买方。

除此之外,还有交付房屋、只收取年金的交易模式,也有固定年金支付年限的交易模式,但所占比例很小。

 

以房养老的交易方式?

1、计价方式:首先要扣除房屋的占用费,即:房屋市场价-根据老人预期寿命计算的房屋占用费(使用权)=成交价格。老人年纪越大,扣除的占用费越低,通常占到房屋市场价的30%-40%。

2、付款方式:先支付首付款,通常是房价的30%;余款用年金的方式支付,年金可以按月或者按季度支付,一直支付到老人去世为止。

 

以房养老合同的性质?

首先,以房养老合同是一种不动产交易合同,必须遵守不动产交易的规则。

其次,年金式以房养老合同还是一种射幸合同,必须具备不确定性要素,交易双方赢利或者亏损,取决于老人的寿命。

两种不满足射幸合同要素,交易无效的情况:

1、明知老人身患重病而签订合同;

2、老人在合同签订后20天以内死亡。

 

公证人的作用?

· 以房养老合同必须以公证文书的形式订立。

· 公证人保障交易的公平和安全。

· 公证人要审查老人的行为能力和健康状况,提供预期寿命、房屋售价、首付款和年金的计算工具。

· 代为起草交易合同,确保最佳方案。

 

年金式房产交易的优点?

1、对老人的好处:

·获得年金收入,改善生活质量;

·可以居家养老,据统计,居家养老的老人平均寿命高于其他老人;

·盘活了资产,对孤寡老人来说,可以避免去世后房产无人继承的情况;

·老人的年金收入有很大的免税优惠。

2、对买方的优点:价格优势,比市场价便宜30%-40%;只需支付年金,无需向银行贷款,节约了大笔利息。总的来说,这是一种是门槛低、增值潜力大的长线投资。

 

对老人的安全保障?

老人对售出的房屋享有绝对的优先权,并在不动产当局进行登记,如果买方拖延支付年金,老人可以选择以下安全保障措施:一、申请对房屋进行司法拍卖;二、在合同中约定解约条款,收回房屋产权,已经收取的首付和年金不用退还;三、凭借公证文书的执行副本,对拖欠的年金和滞纳金申请强制执行。

 

法国历史上最著名的以房养老案例1

1934年,当时还是中校的戴高乐以终身年金形式购下了一栋房产,两年后房东老太太在浴缸中意外溺亡。戴高乐非常“幸运”,这栋房子就是现在的戴高乐故居,是法国国宝级的保护建筑。

 

法国历史上最著名的以房养老案例2

1965年,90岁的卡芒老太太将其公寓以终身年金方式卖给了47岁的公证人Raffray,30年后,公证人去世,他的家人还得继续向老太太支付年金,支付总额超过房价的两倍。老太太保持的122岁164天的人类长寿纪录至今没有被打破,创造了以房养老历史上的奇迹。(点击阅读:以房养老造就的世界长寿冠军:世纪传奇or惊天骗局?)

 

法国以房养老市场的新动向—国家金融资本助力

 

近年来,法国的以房养老市场增长很快,占到了不动产市场的1%。为了进一步刺激以房养老市场,2014年,法国国家信托银行发起成立了CERTIVIA基金,专门投资年金式房产交易。

该基金制订了三大目标:

·帮助老年人提高收入;

·帮助老年人居家养老;

·以国家金融资本推动以房养老市场。这是法国政府应对人口老龄化挑战的有力举措。

年金式房产交易近年来在法国的快速增长,是人口老龄化加速、欧洲经济危机背景下国家和社会养老压力不断加大、年轻人购房能力减弱等多种因素共同作用的结果。

年金式交易契约不仅在数千年的历史里展现了顽强的生命力,而且在21世纪的养老大潮中焕发了勃勃生机,成为克服国家和社会养老难题的有力工具。随着中国进入老年社会,养老问题和压力必将日益呈现。在发展适合我国国情的综合性养老模式的过程中,适当借鉴法国等欧美国家成熟的以房养老模式,对丰富我们的养老工具必能提供有益的多样化选择。

值班电话:028-86261555、86285111 免费咨询热线:4000-198-099 投诉电话:028-86266099 传真:028-86250709

地址:四川省成都市顺城大街269号富力中心4/5楼;东华门街(富力天汇)53号附26号;少城路27号少城大厦1楼/5楼 Email:[email protected]

中华人民共和国四川省成都市律政公证处 版权所有(2009-2010)

    蜀ICP备05001846号-1